第十七条规划部门核发建设用地规划许可证后，市房屋拆迁管理部门应当根据建设单位的申请，书面通知国土、房管、工商、公安、所在街道办事处等有关部门和单位，暂停办理拟拆迁范围内的建设工程规划许可证、土地使用权证、房屋析产或者交易、工商营业执照、户口迁入等手续。暂停期限最长不得超过1年；经市房屋拆迁管理部门批准延长暂停期限的，延长期限不得超过1年。

第十八条拆迁当事人应当依照本办法的规定，就补偿方式、补偿金额、付款方式、付款期限、产权调换房屋的面积和地点、搬迁期限、过渡方式以及过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。

拆迁租赁房屋的（指具有合法租赁关系的房屋），拆迁人、被拆迁人、房屋承租人应订立拆迁补偿安置协议。

拆迁人委托拆迁的，拆迁人和拆迁实施单位应当在拆迁补偿安置协议上加盖印章。

拆迁补偿安置协议应在拆迁通告期满之日起15日内报房屋拆迁管理部门备案，并提供给被拆迁人。

第十九条被拆迁房屋有下列情形之一的，拆迁人应当提出补偿方案，报房屋拆迁管理部门审核同意并向公证机关办理证据保全后，方可实施拆迁：

（一）产权不明或者产权有纠纷的；

（二）产权人下落不明的。

被拆迁房屋系房产管理部门代管的，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。

第二十条拆迁依法设有典权、抵押权的房屋，债务人自拆迁补偿协议订立起的30日内，不能提前清偿或者抵押人不能变更抵押财产的，拆迁人应当依法将相当于债权担保部分的货币补偿金额向公证机关提存。

抵押人选择产权调换的，调换的房屋为抵押财产。

拆迁依法设有典权的房屋，应当先依法清典。

第二十一条拆迁补偿协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以根据约定向仲裁委员会申请仲裁，或者依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

第二十二条拆迁涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹、古树名木、华侨房屋及附属设施的，按照有关法律、法规的规定办理。

拆迁中、小学校舍或者幼儿园应当征得教育行政主管部门认可，并按照规划要求建设新校舍、幼儿园。房屋拆迁管理部门应当会同教育行政主管部门对在校学生入学作出妥善安排。

未经规划部门批准，改变房屋用途开设的幼儿园不适用本条第二款规定。

第二十三条被拆迁人、房屋承租人凭拆迁补偿协议向公安、邮政、电信、民政、教育、劳动和社会保障等部门或者单位申请办理户口迁移、邮件传递、劳动、低保、社会保险、转学和转托等手续，相关部门或者单位应当依法按照有关规定办理。

被拆迁人和被拆迁公有住房承租人异地安置，致使子女就学地发生变更的，其子女可至安置地施教学校就学，施教学校不得收取择校费；其子女在拆迁通告的次年底前新入学，要求在原居住地施教学校就学的，施教学校应当予以安排，并不得收取择校费。

第二十四条尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经房屋拆迁管理部门同意，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起30日内予以通告。

第二十五条拆迁人应当与房屋拆除施工企业订立房屋拆除委托合同，并自房屋拆除委托合同订立之日起15日内，报房屋拆迁管理部门和拆除安全管理部门备案。

房屋拆除应当由具有建筑施工企业资质证书、具备保证安全条件的企业承担。施工企业应当编制拆除方案，确保房屋拆除中的人身、财产安全。施工企业负责人对拆除施工安全负责。

第二十六条拆迁补偿安置协议履行时，被拆迁人应将房屋所有权证、土地使用证、建筑执照等有效证件交拆迁人或拆迁实施单位，并由拆迁人或拆迁实施单位报房管、土地、规划等部门在档案中进行登记注销；对不属拆迁范围的房屋，变更登记后将保留的有关证件交还被拆迁人，并将登记注销或变更登记的相关资料报房屋拆迁管理部门备案。

第二十七条房屋拆迁管理部门应当建立健全拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案的管理。

拆迁实施单位及拆迁人必须将所订立的拆迁补偿安置以及各类与拆迁补偿安置有关的协议文本及时报房屋拆迁管理部门存档。

第三章拆迁补偿

第二十八条拆迁人应当依照本办法规定，对被拆迁人给予补偿。

拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑，按剩余使用期限分摊的建造成本给予补偿。规划部门在发放临时建设工程规划许可证时，已注明在批准期限内因城市建设需要无偿拆除的，则不予补偿。

第二十九条拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行产权调换，被拆迁人有权选择补偿方式。但下列情形除外：

（一）拆迁非公益事业房屋的附属物不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

（二）拆迁租赁的公有房屋，被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。

第三十条具备下列情形的，一律由拆迁人提供房屋实行产权调换：

（一）分户、析产手续生效之日距拆迁通告发布之日不满二年的，仍按原一户产权实行产权调换。

（二）被拆迁房屋的所有权人死亡，继承人之间就拆迁补偿达不成一致或者继承人范围未明确，而导致拆迁人与被拆迁人达不成协议的，实行产权调换。

第三十一条货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑结构、成新、楼层、朝向、土地性质、建筑面积等因素，结合房地产市场情况评估确定。

第三十二条实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本办法第三十一条的规定，由被拆迁房屋同一拆迁估价机构采用相同方法和标准对所调换房屋进行估价，确定新调换房屋的价格，并以此作为结算产权调换差价的依据。估价费用由拆迁人承担。

产权调换房屋为政策性商品房或解困房的，所调换房屋的价格、管理规定、申购程序等，依据政府相关规定执行。

第三十三条拆迁人提供的产权调换房屋，应当符合下列规定：

（一）符合国家质量安全标准；

（二）产权清晰且无权利限制；

产权调换房屋为现房的，拆迁人应提供房屋产权初始登记证并协助被拆迁人办理房屋所有权证。

产权调换房屋为期房的，房屋的设计变更、面积差异和产权调换房屋的相关问题，按照建设部《商品房销售管理办法》的有关规定处理。

产权调换的房屋，除住宅部分的楼梯、围护结构和地下室的公共通道外，其余公有建筑面积原则上不参与产权调换的价格结算。

第三十四条产权调换房屋的公共维修基金，与被拆迁房屋相等建筑面积的部分由拆迁人承担，超出部分由被拆迁人承担。

对实行产权调换或者被拆迁人以货币补偿款购买的房屋，与被拆迁房屋等值的部分，被拆迁人免缴房屋契税。

第三十五条具有合法手续的住宅房屋，自竣工之日起至拆迁许可证颁发之日止，不满五年被拆迁的，按房屋重置价结合成新加区位价之和增加15％的补偿。竣工之日按以下标准确定：

1、竣工验收报告中载明的日期为竣工日期；

2、无竣工验收报告的，以领取《建设工程规划许可证》有效期限届满之日为竣工之日。

第三十六条被拆迁人获得的拆迁补偿总额（不含奖励、临时安置补助费、搬迁补助费）低于最低补偿标准，且经公示具备下列条件的，由拆迁人按最低补偿标准予以补足。或由政府提供城镇廉租房、解困房对其租售，其拆迁补偿款由拆迁人打入政府指定的专户并按有关规定管理：

（一）被拆迁人仅有被拆迁的一处住房（含承租的执行政府规定租金标准的公有住房），且提供房管部门及当地居委会或所在单位出具相关证明，经公示属实的；

（二）分户、析产的，除具备前项条件外，其分户、析产手续生效之日距拆迁通告发布之日满二年且提供有效证件的。

拆迁补偿最低标准、解困房、城镇廉租住房的建设标准、租售条件、申购程序及相关管理规定依据政府有关规定执行。

被拆迁人在拆迁后依前款规定承租城镇廉租住房的，其货币补偿款（不含奖励、临时安置补助费、搬迁补助费）由廉租住房的产权人专户储存，被拆迁人购买住房或者终止租赁协议时，由廉租住房的产权人将拆迁补偿款按实结算给被拆迁人。

第三十七条拆迁人应当向被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费、临时安置补助费。

拆迁住宅房屋实行货币补偿的，拆迁人应当一次性支付被拆迁人或者房屋承租人6个月的临时安置补助费。

拆迁租赁的房屋，搬迁补助费支付给房屋承租人，但在租赁合同中另有约定的，从其约定。

被拆迁人选择产权调换的，拆迁过渡期限自被拆迁人或者房屋承租人腾空房屋之日起，一般不超过18个月，临时安置补助费按实际过渡期限结算。

因拆迁人的责任延长过渡期限的，从逾期之月起，除当事人另有约定的，拆迁人应当按照下列规定给被拆迁人或者房屋承租人增付临时安置补助费：

（一）对被拆迁人或者房屋承租人自行解决过渡用房的，延长时间在12个月以内的，增付1倍临时安置补助费；延长时间超过12个月的，自超过之月起增付2倍临时安置补助费。

（二）对由拆迁人提供过渡用房的，延长时间在12个月以内的，按标准付给临时安置补助费；延长时间超过12个月的，自超过之月起增付1倍临时安置补助费。

拆迁人应当在协议约定或者规定的时间内结清拆迁补偿费、临时安置补助费。对被拆迁人或房屋承租人因拆迁产生的电话移机费、有线电视安装费、搬迁补助费等费用应当足额补偿。

对积极配合拆迁的被拆迁人或房屋承租人，拆迁人可以给予奖励。

临时安置补助费、搬迁补助费和奖励的标准，由物价部门会同房屋拆迁管理部门另行制定。

第三十八条拆迁执行政府规定租金标准的公有住宅房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。

被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

第三十九条拆迁执行政府规定租金标准的公有住宅房屋，被拆迁人与房屋承租人共同选择货币补偿安置的，被拆迁房屋的重置价格结合成新部分的补偿支付给被拆迁房屋所有人，其余部分支付给房屋承租人。被拆迁人与房屋承租人的租赁关系在拆迁补偿后自动解除。

拆迁房产管理部门代管的房屋和私改遗留的房屋，实行产权调换的，所调换的房屋仍由房产管理部门代管；实行货币补偿的，货币补偿金额由代管人专户储存。

第四十条拆迁执行政府规定租金标准的公有非住宅房屋，租赁双方选择货币补偿但未约定分配比例的，拆迁人按照下列比例分别支付货币补偿金额：

（一）租赁合同期限内实际使用在五年和五年以内的，被拆迁人90%，房屋承租人10%；

（二）租赁合同期限内实际使用五年以上、十年和十年以内的，被拆迁人80%，房屋承租人20%；

（三）租赁合同期限内实际使用十年以上的，被拆迁人70%，房屋承租人30%。

第四十一条改变住宅房屋用途的被拆迁人选择产权调换的，拆迁人仍提供住宅房屋实行产权调换，其差价按本办法第三十二条执行。

第四十二条拆迁人应当向实际使用房屋的被拆迁人或者房屋承租人，支付搬迁补助费和临时安置补助费。

第四十三条拆迁人、被拆迁人或者房屋承租人应当遵守拆迁过渡期限的协议，不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。

第四十四条对被拆迁房屋的装饰、装修及各类附属物应给予适当补偿，具体标准由物价部门会同房屋拆迁管理等有关部门另行制定。

装饰、装修以拆迁调查通告期间首次登记的项目和数量为准，之后突击装修的一律不予补偿。

第四十五条拆迁非住宅房屋造成被拆迁人停产、停业的，拆迁人应当对停产、停业期间的经济损失给予适当补偿。具体标准和办法由物价部门会同房屋拆迁管理等有关部门另行制定。

第四十六条被拆迁人或者承租人搬迁时，凭拆迁人或者拆迁实施单位的证明向所在单位申请搬迁公假3天。

第四章拆迁估价

第四十七条本办法所称城市房屋拆迁估价(以下简称拆迁估价)，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑结构、成新、楼层、朝向、土地性质、建筑面积等因素，评定其价格的市场化活动。

房屋拆迁估价不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费、被拆迁房屋室内自行装饰、装修和各类附属物的补偿金额。

第四十八条从事拆迁估价的机构，应当具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质。

未取得《房地产估价师执业资格证书》与《房地产估价注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事城市房屋拆迁补偿估价业务。

房管部门应会同房屋拆迁管理部门对从事城市房屋拆迁估价的机构及人员进行年检，并定期向社会公布估价机构名录，供拆迁人、被拆迁人选择。估价机构年检不合格的，不得从事拆迁估价业务。

第四十九条对被拆迁房屋进行拆迁估价的机构由拆迁人和被拆迁人共同选定；拆迁人和被拆迁人不能达成一致的，由房屋拆迁管理部门组织在符合条件的估价机构中抽签确定。房屋拆迁管理部门应当在抽签前3日内在拆迁地点通告抽签的时间和地点。

按照前款规定确定拆迁估价机构后，拆迁人应当与其订立拆迁估价委托合同，并自拆迁估价委托合同订立之日起的15日内，报房屋拆迁管理部门备案。

估价机构不得擅自转让受托的估价业务，不得借用无估价资格或者非本估价机构的人员从事拆迁估价业务。

第五十条拆迁估价应遵循公开、公平、公正的原则，并依法接受房屋拆迁管理部门和其他相关部门的指导监督和检查。

第五十一条在同一拆迁项目估价中，估价机构不得与房屋拆迁管理部门、拆迁实施单位、拆迁人和被拆迁人有利害关系，不得串通一方当事人，损害另一方当事人的利益。

第五十二条拆迁估价应当综合考虑被拆迁房屋相关的下列因素:

（一）区位：被拆迁房屋区位基准价以及房屋的周边环境、交通和商业服务便利程度、公共事业设施配套状况等区位调节因素。房屋拆迁管理部门应会同规划、房管、物价、国土等部门共同确定区位基准价，经政府批准后，每年公布，并根据市场情况进行调整；

（二）用途：以房屋所有权证书上标明的用途为准，所有权证未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准。但对被拆迁人取得工商营业执照并已持续营业一年以上的，应当根据其经营情况、经营年限、纳税等情况参照经营用房进行评估。

（三）建筑面积：以房屋所有权证书载明的建筑面积或者房产管理部门确认的实际测量面积为准。房屋建筑面积小于土地使用面积的，区位补偿面积按照土地使用面积计算；

（四）其他因素：房屋建筑结构形式、成新程度、楼层、层高、朝向等。

估价机构按照前款规定对被拆迁房屋进行估价的费用，由拆迁人承担。

第五十三条拆迁人应当在估价结束后5日内在拆迁地点公布估价结果。估价报告的规范文本应及时送达拆迁人和被拆迁人。

第五十四条拆迁人或者被拆迁人对估价结果有异议的，可以在估价报告送达之日起5个工作日内要求估价机构作出解释说明。估价机构应当在5个工作日内作出书面解释说明。经解释说明仍有异议的，持有异议的拆迁人或者被拆迁人可以委托符合规定的其他估价机构重新估价。

重新估价结果与原估价结果的误差在±5%范围之内的，原估价结果有效，重新估价费用由委托人承担。重新估价结果与原估价结果超出±5%的误差范围的，由房屋拆迁管理部门在专家库中抽签选定有关专家进行鉴定。鉴定采用原估价结果的，重新估价和鉴定的费用由重新估价的委托人和重新估价的机构共同承担。鉴定采用重新估价结果的，重新估价和鉴定的费用由原估价机构承担。

拆迁人或者被拆迁人未在规定期限内按规定程序对估价报告提出异议，视同认可该估价结果。

第五章拆迁裁决

第五十五条拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起的30日内作出。

第五十六条有下列情形之一的，申请不予受理：

（一）对拆迁许可证合法性提出行政裁决的；

（二）申请人或者被申请人不是拆迁当事人的；

（三）拆迁当事人达成拆迁补偿协议后发生合同纠纷的；

（四）裁决作出后，当事人就同一事由再次申请的；

（五）已超过拆迁许可证有效期限的；

（六）拆迁人申请裁决未能提供上门做三次以上协商和动员工作记录的；

（七）房屋已经灭失的；

（八）房屋拆迁管理部门认为依法不予受理的其他情形。

第五十七条裁决受理后，有下列情形之一的，可以中止裁决审理：

（一）一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加裁决的；

（二）一方当事人丧失民事行为能力，在房屋拆迁管理部门规定的期限内未确定法定代理人的；

（三）裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的，而相关案件未结案的；

（四）发现新的需要查证的事实的；

（五）因不可抗力或其他特殊情况需要中止的其他情况。

中止情形消除后，应当恢复裁决审理，中止时间不计入裁决时限。

第五十八条在裁决审理中，当事人均有调解意向的，房屋拆迁管理部门应当组织当事人进行调解。

经调解，申请人与被申请人达成拆迁补偿协议的，终结裁决；调解不成的，应当及时作出裁决。

第五十九条当事人经两次书面通知仍不参加裁决审理的，可以缺席裁决。

被拆迁人不让拆迁调查估价人员和拆迁工作人员进门，拒绝查勘、估价、洽谈，在拆迁期限内不提供合法书证，影响拆迁工作正常进行的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，估价机构应依据房屋的外观状况和查阅的房屋、土地档案进行估价，并在估价报告中作出相应说明。房屋拆迁管理部门依据该估价结果进行裁决。

第六十条当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本办法的规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。

拆迁人提供周转用房的，被拆迁人或者房屋承租人应当自获得货币补偿款或者拆迁安置用房之日起3个月内，腾退周转用房。

第六十一条被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由市县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。

实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。

第六章罚则

第六十二条违反本办法规定，未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。

第六十三条拆迁人违反本办法的规定，以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，由房屋拆迁管理部门吊销房屋拆迁许可证，并处拆迁补偿安置资金1％以上3％以下的罚款。

第六十四条拆迁人违反本办法的规定，有下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处拆迁补偿安置资金3％以下的罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁许可证：

（一）未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的；

（二）委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的；

（三）擅自延长拆迁期限的。

第六十五条接受委托的拆迁实施单位违反本办法规定，转让拆迁业务的，由房屋拆迁管理部门责令改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费25％以上50％以下的罚款。

第六十六条承接房屋拆除工程业务的施工企业拆除房屋未采取安全防卫措施的，责令改正，给予警告，并处以2千元以上3万元以下的罚款；造成伤亡事故的，还应当依法承担民事责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

拆迁实施单位及其工作人员弄虚作假、滥用职权的，对直接负责的主管人员和直接责任人员，由其所在单位或者上级主管部门依法给予处分；情节严重的，由房屋拆迁管理部门吊销其拆迁上岗证，可以并处1千元以上1万元以下罚款。

第六十七条拆迁当事人违反本办法规定委托不符合条件的估价机构进行拆迁估价的，由房屋拆迁管理部门责令改正。

估价机构与拆迁当事人相互串通，故意压低或者抬高被拆迁房屋的房地产市场估价的，估价结果无效，处以5千元以上5万元以下的罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，暂停直至取消估价资质；构成犯罪的，依法追究刑事责任。给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十八条房屋拆迁一方当事人胁迫、侮辱、殴打另一方当事人，妨碍拆迁工作顺利进行的，由公安机关予以治安处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第六十九条房屋拆迁管理部门违反本办法规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的，核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职能的，或者对违法行为不予查处的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；情节严重，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章附则

第七十条在本市城市规划区外的国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，参照本办法执行。

第七十一条各县、楚州区、淮阴区可参照本办法制定实施办法，并报市人民政府备案。

第七十二条本办法自2004年3月15 日起施行。2004年3月14 日前已领取房屋拆迁许可证并实施拆迁的项目，按原规定执行。淮安市人民政府2002年1月15日印发的《淮安市城市房屋拆迁管理办法（暂行）》（淮政发[2002]10号文）及相关配套文件、《市政府关于贯彻<江苏省城市房屋拆迁管理条例>的通知》（淮政发[2003]52号文）同时废止。

主题词：城乡建设房屋拆迁办法通知

抄送：市委各部委办，市人大常委会办公室，市政协办公室，市法院、检察院，淮安军分区。

淮安市人民政府办公室 2004年2月15日印发