按套销售商品房面积误差是否构成重大误解01定

商品房按套销售情况下，面积漏算40平方米能否追偿？

——某房地产开发有限公司诉俞某某商品房买卖合同纠纷案

【案情简介】

2003年10月8日，原告淮安市某房地产开发有限公司（注：下称开发公司）与被告俞某某签订一份商品房买卖合同，约定将原告开发的某步行街1号房屋出售给被告。合同约定计价方式是按套销售，同时注明该套房的建筑面积为143.547平方米，总价款为95.588万元。另外合同补充协议约定“房屋的总价款与房屋面积无关。如该合同约定的面积与产权面积有差别时，买卖双方互不相找、两不相欠。该房屋的建筑尺寸不得误差10公分，如果误差在10公分以内的，买卖双方约定互不相找、两不相欠；如该房的建筑尺寸短缺超出10公分的，买受人有权退房；买受人不愿退房的，出卖人应付房款的2％给买受人作为补偿。”

房屋交付后，2005年11月30日，该套房屋办理了初始登记证。此时，开发公司发现由于其工作人员的重大失误，他们将该套房屋面积漏算了40.763平方米，实为184.31平方米的房屋被错当作143.547平方米，于是要求俞某某补交面积差款，双方对是否应该补交发生争议，原告遂于2006年7月5日向清河区人民法院提起诉讼，主张其在订立合同时存在重大误解，要求变更原买卖合同，并要求被告俞某某按起诉时的市场价格，补足面积差款407630元。被告辩称：开发公司与其在合同中明确约定按套计价销售，且房屋的总价款与房屋面积无关，根据当事人意思自治原则，公司不应再向其主张房屋面积差款，否则就破坏了意思自治和合同自由原则。开发公司所称工作人员失误不构成重大误解，且即使存在重大误解情形，原告方也已超过请求变更合同的一年除斥期间。

【争议焦点】

1、本案能否以合同约定的“房屋的总价款与房屋面积无关”进行抗辩？

2、本案合同订立时是否存在重大误解？

3、如构成重大误解，原告行使撤销权是否已超过除斥期间？

一、关于本案能否以“房屋总价款与房屋面积无关”进行抗辩的分析。

本案中，原告开发公司与被告俞某某签订的商品房买卖合同及合同补充协议均是双方自愿签订的，对双方具有约束力。原被告在合同中约定计价方式是按套销售，价款与面积无关，这是双方真实意思表示。此条款看似阻碍了原告的诉由，但我们必须注意，本案所要讨论的是本案合同是否是可撤销、可变更合同，如果是，则合同所约定的内容当然就不能拿来作拒付面积误差款的抗辩；如果不是，俞某自然可以援引该条款拒付误差面积款。也就是说，被告所提出的这一理由和本案的实质争议关系不大。

至于撤销本案合同是否会破坏合同法的意识自治和合同自由原则，学界通说是否定的。可撤销合同的基本理论仍然是意思自治。对于可撤销的合同，学者常常将其称为意思表示有瑕疵的合同，或者说是表意人在缺乏意思自由的情况下作出意思表示并达成的合同。[1]

二、关于本案合同订立时是否存在重大误解的分析。

所谓重大误解，根据最高人民法院《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见》（注：下称民法通则意见）第71条规定，是指行为人因对行为性质、对方当事人、标的物品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的行为。

依据以上规定并结合法理，重大误解的构成要件如下：

1、须是对合同的重要内容发生了误解。因为只有对合同的主要内容发生误解，才可能影响到当事人的权利和义务，标的物的规格及数量属于合同的重要内容。

2、误解必须是重大的。如何理解“重大”？最高法院的观点是，误解必须给当事人“造成较大损失”，这仍然是一个主观标准。学者认为“一个合理的商人处在与错误方相同的情况下，如果已经知道了事实真相时，不可能订立合同，则构成重大误解”。[2]也就是说，要用理性人的标准结合个案具体案情进行认定。

3、误解是误解人自己的过失造成的。误解人为单位时，其工作人员的工作过失应认定为单位的过失。

4、误解人因为该误解作出了意思表示，订立了合同。

本案符合重大误解的构成要件，应该认定合同订立时存在重大误解。具体理由如下：

1、本案房屋面积计算有误，开发公司将面积实为184.31平方米的房屋错当作143.547平方米出售，系对合同标的物的数量发生误解，属于对合同重要内容发生了误解。

2、误解重大。按照市场价格，被漏算的40.763平方米的商品房价值近30万，也就是说给原告造成了近30万元的损失，按照理性人的标准，结合淮安经济社会的发展情况，应该认定，误解是重大的。

3、该误解是由于原告工作人员的计算失误造成的。本案中合同所附房屋平面图与实际面积无误差，只是由于原告工作人员的计算失误漏算了40.763平方米的面积。

4、本案原告因房屋面积计算错误，从而以143.547平方米的价格（注：95.588万元）销售面积实为184.31平方米的房屋，作出了不真实的意思表示。

综上，本案中，原、被告在订立商品房买卖合同时虽然选择了按套计价的方式，但商品房预售合同中还同时附注了房屋的尺寸和规格，明确了商品房建筑面积为143.547平方米，即原告确定房款的依据是143.547平方米规格大小的房屋，这是其内心真实意思。但由于原告工作人员计算房屋面积时失误，造成房屋的实际面积与合同标注面积相差40.547平方米，原告工作人员的行为构成重大误解。

根据《合同法》第54条规定，因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

三、关于本案原告行使撤销权是否已超过除斥期间的分析。

《民法通则意见》第73条第2款规定：“可变更可撤销的民事行为，自行为成立时超过一年当事人请求变更或撤销的，人民法院不予保护。”《合同法》第55条规定：具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。《民法通则意见》与《合同法》对撤销权行使的除斥期间的起算点的规定不一致，根据新法优于旧法、上位法优于下位法的原则，本案应当适用《合同法》第55条的规定，即本案原告行使撤销权的除斥期间的起算点为“知道或者应当知道撤销事由之日”。

本案中，淮安市房地产测绘事务所于2005年7月28日向原告交付了竣工房屋测绘成果报告，该报告载明争议房屋的建筑面积为184.31平方米。2005年11月30日，该套房屋办理了商品房初始登记证。原告称是在此期间发现房屋面积漏算了40.763平方米，从经验法则的角度看，本案除斥期间的起算点应从2005年7月28日起算，原告是2006年7月5日提起诉讼的，此时显然尚未超过一年的除斥期间。

【代理及判决结果】

开发公司在与俞某某协商无果后，委托江苏岸庆律师事务所罗岸伟律师作为其诉讼代理人处理本案，接受委托后，代理人做了以下几方面的代理工作。

1、确定处理思路。对当事人提供的商品房买卖合同及其附件、房屋平面图、房屋初始登记内容等进行整理并研究分析后，代理律师确定了本案的处理思路是：通过提起变更买卖合同的诉讼，要求对方补交面积误差款，因为开发公司行为构成重大误解，双方签订的商品房买卖合同属于可变更、可撤销的合同。

2、及时提起诉讼。开发公司将材料交到代理律师手中时已是2006年7月初，距除斥期间届满已不远，代理律师在确定处理思路后，迅速提起诉讼。

3、深入阐述重大误解及除斥期间的法律原理。

本案事实比较清楚，打赢本案的关键在于本案合同订立时的相关事实是否构成重大误解？除斥期间是否已经届满？也就是说，本案主要是法律理解、法律适用的问题。为了让合议庭能接受原告方的观点，代理律师查阅了多位知名学者的学术专著，将他们的观点整理后提交给合议庭法官；同时将本案的客观事实与学者观点及法律规定详尽比对，努力勾勒出一幅清晰的法律适用图谱。付出总有回报，实践证明代理律师的做法是完全正确的。

4、全力反驳被告方的答辩。被告始终坚持“合同已约定价款和面积无关，原告不应再主张补差款；合同有附图，双方2003年10月8日订立合同时，原告就应该知道撤销事由，除斥期间已届满”。对此，代理律师反复指出：（1）、合同约定是在重大误解的情况下作出的，不能用约定倒过来否定存在误解；（2）、2003年10月8日是原告犯错误、发生重大过失的日子，这个日子并不是原告知道或者应当知道撤销事由的日子，只有当情况发生变化，原告意识到自己所犯错误时，那才是除斥期间开始计算的日子，本案应将测绘事务所出具报告的日子认定为除斥期间开始的时间点。

【判决结果】

2006年12月19日，淮安市清河区人民法院判决将原告开发公司与被告俞某某双方签订的商品房买卖合同第三条中“建筑面积共143.547平方米”变更为“建筑面积共184.31平方米” ；被告俞某某于判决生效后10日内一次性补给原告房屋差价20万元。原告获得胜诉。

一审判决后，被告不服，提起上诉。2007年3月29日，当事人双方在淮安市中级人民法院的主持下达成调解协议，被上诉人开发公司与上诉人俞某某订立的商品房买卖合同第三条中“建筑面积共143.547平方米”变更为“建筑面积共184.31平方米” ；俞某某于调解书签收之日起30日内一次性补偿开发公司房屋差价款14万元。

【代理体会】

本案最终以双方都能接受的调解方式结案，当然是好事，原告虽然作出了一些让步，但诉讼目的还是达到了。掩卷之余，代理人觉得如下两点体会值得谈谈。

第一、按套销售易引起纠纷，不是一种好的销售方式。

前两年，开发公司喜欢采用所谓“按套销售”的模式销售商品房，目的是想减少因建设误差致使产权证面积与合同约定面积有出入时的麻烦，但在实践中引起了不少不必要的困扰，当业主发现产权证面积小于合同约定面积时，往往都不能接受所谓“房屋面积与总价款无关”的约定，有的反复找房产公司理论，有的提起诉讼，甚至还有业主因此而上访。本案情形虽不同于上述情况，但仍然是这条用语引起了纷争。如果销售合同是约定按面积销售，并且约定按实多退少补的话， 本案应该不会诉诸法院。诚实信用如果能贯彻到社会生活的各个方面，我们这个社会就会更加和谐。

第二、律师要善于适用法学家的研究成果。