案情简介：
岳某因与沙某民间借贷纠纷被法院判决还款人民币25770元，判决生效后，岳某未自觉履行，沙某遂向法院申请强制执行。法院在强制执行过程中查封了岳某所有的房屋一幢。岳某的父亲以该房屋所占土地使用权属于自己为理由向法院提起执行异议，对此执行异议所涉“房随地走”法律原则引起争议。
法律分析：
房地产转让、抵押时，房屋所有权与此房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。这被称为“房产权和地产权一同交易规则”，俗称“房随地走”。之所以有这样的规定，是认为房产权和地产权是不能分割的，同一房地产的房屋所有权与土地使用权只能由同一主体享有而不能由两个主体分别享有；如果由两个主体分别享有，他们的权利就会发生冲突，各自的权利无法行使。在房地产交易中遵循这一规则有利于保障交易安全。这一规则有个适用范围的问题，就是在我国对房地产交易制定法律来加以规范的是《中华人民共和国城市房地产管理法》，从法律调整的范围来理解房地一同交易原则应限于城市房地产交易之间，农村房地产交易从立法本意上讲是严格进行限制的。法律限制归法律限制，但城市、农村房地产交易仍然要进行，有的交易行为对这个限制予以突破。因为我国实行的是土地公有制和房屋私有制。土地公有制是指土地所有权人只能是国家和集体，个人仅享有土地使用权。土地使用权是一个有时间限制的物权，房屋所有权则是永久性权利。由于我国实行的制度本身就造成了房地产交易的潜在冲突：一是有时间限制权利与无时间限制权利的冲突，二是土地公有制与房屋私有制冲突，三是城乡房地产交易受保护程度的冲突。我国房地产法律都是一些管理法而不是交易法，即使有的被称为“交易法”也是管理法管理之下的交易法。由于土地公有制造成房地产交易由本应是买卖双方的事情变成买卖双方与国家或集体的事情。说得明白了，就是国家和集体在私人主体之间房地产买卖交易中有一定的“话语权”。
“凡规则皆有例外”，法律规则亦是如此。“房地一同交易原则”也存在例外情形，其中强制执行就是个例外。强制执行是人民法院行使国家强制力使得法律文书确定的权利得到实现的司法行为和过程。强制执行与房地产交易有着不同的“法律上之力”，因此，强制执行过程中可以对土地使用权和房屋所有权归属不一致的房地产进行分别处理。最高人民法院司法解释就规定“在变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权、房屋所有权同时转移；土地使用权与房屋所有权归属不一致的，受让人继受原权利人的合法权利。”本起执行案件就是“房地一同交易原则强制执行例外”的一个极好说明。
楚州区人民法院：王勇、张福华
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